搬家前買(mǎi)房，有謹(jǐn)慎的人會(huì)重視審視合同，但還有更重要的，就是必須重視補(bǔ)充協(xié)議。有過(guò)幾次買(mǎi)房經(jīng)歷的購(gòu)房人都知道，買(mǎi)房時(shí)的正式合同中很難有貓膩或陷阱，真正有價(jià)值的內(nèi)容主要都在購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議里。
北京，無(wú)論是二手房還是新房交易，使用的合同范本都是由北京市住建委和北京市工商局聯(lián)合制定的，條款都是不能隨意修改的。所以，關(guān)于交易的很多個(gè)性化的內(nèi)容，都體現(xiàn)在補(bǔ)充協(xié)議中。
例如：有關(guān)該套房屋的精裝修標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房資格責(zé)任認(rèn)定、公攤面積比例和位置、延期交房及辦貸款違約責(zé)任、辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)登記證明的時(shí)間等都在補(bǔ)充協(xié)議中有明確的約定。
由于在購(gòu)房交易過(guò)程中，購(gòu)房人要簽上百個(gè)名字，很多購(gòu)房人簽到最后，已無(wú)暇顧及合同本身的內(nèi)容，只是機(jī)械的簽名。但專(zhuān)家建議，購(gòu)房人對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議，一定要認(rèn)真地閱讀了解，及時(shí)提出自己的異議。例如精裝修標(biāo)準(zhǔn)和使用的品牌、延期交房的賠付標(biāo)準(zhǔn)及延期交房的責(zé)任認(rèn)定，這些都是買(mǎi)賣(mài)雙方比較容易發(fā)生糾紛的條款。
不過(guò)，在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，無(wú)論是正式合同還是補(bǔ)充協(xié)議，基本都是確定的，購(gòu)房人很難左右合同內(nèi)容本身。而二手房交易，補(bǔ)充協(xié)議就尤為重要。專(zhuān)家指出，二手房交易時(shí)，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)盡可能覆蓋雙方可能產(chǎn)生糾紛的一切內(nèi)容，不僅要考慮到買(mǎi)房過(guò)程中的問(wèn)題，買(mǎi)房后的一些事宜也要做出約定。例如，關(guān)于房屋原業(yè)主的戶(hù)口遷出時(shí)間期限、對(duì)學(xué)位的占用等等，這些細(xì)節(jié)問(wèn)題都應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中有所體現(xiàn)。
尤其是現(xiàn)在由于限購(gòu)政策等原因，目前市場(chǎng)上一些購(gòu)房交易周期被迫拉長(zhǎng)，其中的變數(shù)就變得難以預(yù)料。在二手房方面，由于市場(chǎng)上連環(huán)單的增加，交易周期也被拉長(zhǎng)。歷時(shí)多月的連環(huán)單中極易出現(xiàn)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，專(zhuān)家指出，連環(huán)單的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下三類(lèi)：
一、購(gòu)房資格問(wèn)題。如果購(gòu)房人先買(mǎi)后賣(mài)，自己的房屋因?yàn)楦鞣N原因未能賣(mài)出，未能及時(shí)騰挪出購(gòu)房資格，簽約時(shí)無(wú)法通過(guò)購(gòu)房資格核驗(yàn)，就會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的違約問(wèn)題。
二、購(gòu)房款問(wèn)題。由于連環(huán)單交易方很多都面臨賣(mài)房籌首付或房款的情況，因此賣(mài)房時(shí)的資金貸款進(jìn)度直接關(guān)系到下一單交易成功與否。
第三、稅費(fèi)問(wèn)題。這一問(wèn)題是很多連環(huán)單業(yè)主所忽視的，按照現(xiàn)在的政策，滿(mǎn)二唯一的房源可以免繳個(gè)人所得稅，但如果購(gòu)房人在前一套房源沒(méi)有辦理完交易時(shí)就已經(jīng)進(jìn)行了新房源的網(wǎng)簽，那另一位購(gòu)房人在網(wǎng)簽時(shí)，系統(tǒng)中顯示原房主名下就變成了兩套房源，需要繳納差額20%的個(gè)人所得稅。這樣就增加了購(gòu)房成本，極易產(chǎn)生糾紛。
正因?yàn)檫B環(huán)單中蘊(yùn)含的這些風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人在涉及這類(lèi)交易時(shí)，需要將相關(guān)的不確定因素考慮好，在補(bǔ)充協(xié)議中，進(jìn)行明確、詳細(xì)的約定。
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